Ảnh: Một góc đô thị Huế
1. Tên đồ án: Quy hoạch phân khu (tỷ lệ 1/2000) Khu trung tâm phía Đông thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế:
a) Phạm vi ranh giới: Khu vực quy hoạch thuộc một phần phạm vi hành chính của các phường: Xuân Phú, An Cựu, An Đông và Phú Hội, thành phố Huế, có ranh giới cụ thể như sau:
- Phía Bắc: giáp sông Như Ý;
- Phía Nam: giáp phường An Cựu và phường An Tây (ranh giới quy hoạch phân khu Trung tâm Văn hóa phía Tây Nam thành phố Huế, quy hoạch phân khu Đại học Huế);
- Phía Đông: giáp phường Xuân Phú và phường An Đông, thành phố Huế; phường Thủy Dương, thị xã Hương Thủy (ranh giới quy hoạch phân khu Khu A- Đô thị mới An Vân Dương);
- Phía Tây: giáp các phường: Phú Hội, Phú Nhuận và Phước Vĩnh.
b) Quy mô:
- Quy mô đất đai: Diện tích lập quy hoạch khoảng 244,6 ha.
- Quy mô dân số: Dân số quy hoạch đến năm 2045: khoảng 34.000 người.
2. Tính chất:
- Là khu vực phát triển các chức năng hành chính, văn hóa, công cộng, dịch vụ thương mại, gắn kết với khu trung tâm phía Nam thành phố Huế và khu đô thị mới An Vân Dương;
- Là khu vực chỉnh trang và nâng cấp đô thị, rà soát bổ sung hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ.
3. Cơ cấu sử dụng đất:
|
TT
|
Phân loại đất
|
Ký hiệu
|
Hiện trạng
|
Quy hoạch đến năm 2045
|
|
Diện tích (ha)
|
Tỷ lệ (%)
|
Diện tích (ha)
|
Tỷ lệ (%)
|
|
1
|
Đất nhóm nhà ở
|
OCT, OM
|
135,30
|
55,31
|
136,96
|
56,00
|
|
2
|
Đất hỗn hợp nhóm nhà ở và dịch vụ
|
DHH
|
0,42
|
0,17
|
1,32
|
0,54
|
|
3
|
Đất y tế
|
DYT
|
0,22
|
0,09
|
0,14
|
0,06
|
|
4
|
Đất văn hóa
|
DVH
|
0,20
|
0,08
|
1,37
|
0,56
|
|
5
|
Đất giáo dục
|
DGD
|
4,85
|
1,98
|
4,95
|
2,02
|
|
6
|
Đất thể dục thể thao
|
TDTT
|
7,10
|
2,90
|
5,26
|
2,15
|
|
7
|
Đất cây xanh sử dụng công cộng
|
DCX
|
4,38
|
1,79
|
7,85
|
3,21
|
|
8
|
Đất đào tạo, nghiên cứu
|
DNC
|
1,59
|
0,65
|
3,04
|
1,24
|
|
9
|
Đất cơ quan, trụ sở
|
TSC
|
3,02
|
1,23
|
3,04
|
1,24
|
|
10
|
Đất dịch vụ (bao gồm chợ)
|
DDV
|
6,72
|
2,75
|
3,56
|
1,45
|
|
11
|
Đất di tích, tôn giáo, tín ngưỡng
|
DT, TG, TN
|
2,64
|
1,08
|
3,16
|
1,29
|
|
12
|
Đất an ninh
|
DAN
|
0,95
|
0,39
|
0,97
|
0,40
|
|
13
|
Đất đường giao thông
|
DGT
|
51,71
|
21,14
|
56,48
|
23,09
|
|
14
|
Đất bến xe, bãi đỗ xe
|
DBX
|
0,36
|
0,15
|
2,56
|
1,05
|
|
15
|
Đất nghĩa trang (nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng)
|
NTD
|
0,30
|
0,12
|
0,00
|
0,00
|
|
16
|
Đất hạ tầng kỹ thuật khác
|
HTKT
|
1,56
|
0,64
|
1,42
|
0,58
|
|
17
|
Đất sản xuất nông nghiệp (nông nghiệp sạch ứng dụng công nghệ cao)
|
DNN
|
1,49
|
0,61
|
0,00
|
0,00
|
|
18
|
Đất chưa sử dụng
|
CSD
|
8,19
|
3,35
|
0,00
|
0,00
|
|
19
|
Hồ, ao, đầm
|
HNC
|
1,65
|
0,67
|
0,95
|
0,39
|
|
20
|
Sông, suối, kênh, rạch
|
SNC
|
11,95
|
4,89
|
11,57
|
4,73
|
|
|
Tổng cộng
|
|
244,60
|
100,00
|
244,60
|
100,00
|
4. Các yêu cầu về quy hoạch kiến trúc:
a) Đối với nhóm nhà ở hiện trạng, chỉnh trang (ký hiệu OCT) và nhóm nhà ở mới (ký hiệu OM):
- Mật độ xây dựng: Mật độ xây dựng gộp < 60%. Mật độ xây dựng thuần tối đa của các lô đất nhà ở hiện trạng, chỉnh trang và nhà ở khu dân cư mới được nội suy để xác định theo bảng sau:
|
Diện tích lô đất (m2/căn nhà)
|
≤90
|
100
|
200
|
300
|
500
|
≥1.000
|
|
Mật độ xây dựng tối đa (%)
|
100
|
90
|
70
|
60
|
50
|
40
|
- Đối với đất nhóm nhà ở hiện trạng, chỉnh trang (ký hiệu OCT): Chiều cao < 04 tầng (< 18,0m); (Riêng nhà ở dọc các tuyến đường Phan Chu Trinh, Hải Triều, Đặng Văn Ngữ, đường đi bộ ven sông Như Ý ≤ 03 tầng (<14,0m) và nhà ở tiếp giáp trục đường có lộ giới ≥19,5m chiều cao < 06 tầng (< 26,0m));
- Đối với đất nhóm nhà ở mới (ký hiệu OM): Chiều cao < 05 tầng (< 22,0m).
- Hệ số sử dụng đất: ≤ 3,0 lần (Chỉ áp dụng cho nhà ở khu dân cư mới - hệ số cụ thể từng lô đất quy định tại bản đồ Quy hoạch sử dụng đất và Quy định quản lý theo đồ án quy hoạch).
b) Đối với công trình dịch vụ (ký hiệu DDV), công trình hỗn hợp nhóm nhà ở và dịch vụ (ký hiệu DHH):
- Mật độ xây dựng gộp: công trình dịch vụ: ≤ 60%; Riêng đối với lô đất có diện tích ≤ 2.000m2 , mật độ xây dựng: ≤ 65%;
- Chiều cao: ≤ 15 tầng (< 60,0m); Riêng các công trình điểm nhấn có ký hiệu DHH-01 và DDV-09 chiều cao ≤ 25 tầng (< 100,0m); Khu vực chợ An Cựu có ký hiệu DDV-07 chiều cao ≤ 09 tầng (< 36,0m);
- Hệ số sử dụng đất: ≤ 7,5 lần (hệ số cụ thể từng lô đất quy định tại bản đồ Quy hoạch sử dụng đất và Quy định quản lý theo đồ án quy hoạch).
c) Đối với đất công trình trụ sở (ký hiệu TSC), đất an ninh (ký hiệu DAN):
- Mật độ xây dựng gộp: ≤ 40% (Riêng các khu vực hiện trạng đối với lô đất có diện tích ≤ 2.000m2, cho phép ≤ 60%);
- Chiều cao: ≤ 05 tầng (< 22,0m); Hệ số sử dụng đất ≤ 2,0 lần.
d) Đối với công trình giáo dục (ký hiệu DGD), y tế (ký hiệu DYT), văn hóa, (ký hiệu DVH), thể dục thể thao (ký hiệu TDTT):
- Mật độ xây dựng gộp: ≤ 40% (Riêng các khu vực hiện trạng cho phép ≤ 60%);
- Chiều cao: ≤ 04 tầng (< 18,0m), Hệ số sử dụng đất: ≤ 2,4 lần;; (Riêng đối với công trình giáo dục (có ký hiệu DGD-11) ≤ 09 tầng (< 33,0m), hệ số sử dụng đất: < 3,6 lần);
đ Đối với công trình đào tạo, nghiên cứu (ký hiệu DNC):
- Mật độ xây dựng gộp: ≤ 40%;
- Chiều cao: ≤ 15 tầng (< 60,0m); Hệ số sử dụng đất: ≤ 6,0 lần.
e) Đối với công trình tôn giáo và tín ngưỡng (ký hiệu TG, TN):
- Mật độ xây dựng gộp: ≤ 30%; (Riêng các lô đất có diện tích ≤ 1.000 m2, mật độ xây dựng gộp: ≤ 45%).
- Chiều cao: ≤ 03 tầng (£ 14m); Hệ số sử dụng đất: ≤ 1,2 lần.
(Riêng các hạng mục công trình có tính chất điểm nhấn tùy thuộc vào vị trí đề xuất cụ thể để các cơ quan có thẩm quyền xem xét quyết định).
g) Đối với đất cây xanh sử dụng công cộng (ký hiệu DCX):
- Mật độ xây dựng gộp: ≤ 05%;
- Tầng cao xây dựng: ≤ 01 tầng (£ 06m); Hệ số sử dụng đất: ≤ 0,05 lần. (Riêng đối với một số công trình đài ngắm cảnh, chiều cao tùy thuộc vào vị trí cụ thể sẽ được xem xét trong quá trình lập dự án đầu tư).
h) Đối với bãi đỗ xe (ký hiệu BX):
- Mật độ xây dựng gộp: ≤ 10% (Riêng các khu vực hiện trạng cho phép ≤ 60%);
- Tầng cao xây dựng: ≤ 03 tầng (£ 14m); Hệ số sử dụng đất: ≤ 1,8 lần.
i) Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật khác (ký hiệu HTKT):
- Mật độ xây dựng gộp: ≤ 50% (Riêng trạm xử lý nước thải ≤ 40%);
- Tầng cao xây dựng: ≤ 02 tầng (£ 11m); Hệ số sử dụng đất: ≤ 1,0 lần (Riêng bến xe phía Nam thành phố Huế (ký hiệu HTKT-01) ≤ 05 tầng (£ 22m), hệ số sử dụng đất: ≤ 2,5 lần).
k) Chỉ giới xây dựng: Được thể hiện ở Bản đồ Quy hoạch giao thông và chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng; cụ thể:
- Đối với đất xây dựng công trình trụ sở (ký hiệu TSC), y tế (ký hiệu DYT), giáo dục (ký hiệu DGD), văn hóa (ký hiệu DVH), đất xây dựng công trình dịch vụ (DDV); Đất hỗn hợp nhóm nhà ở và dịch vụ (DHH): Lùi ≥ 6,0m so với chỉ giới đường đỏ; Riêng đối với các công trình tiếp giáp tuyến giao thông có lộ giới ≤ 13m lùi ≥ 3,0m so với chỉ giới đường đỏ.
- Đối với công trình nhà ở (OCT, OM):
+ Đối với nhóm nhà ở hiện trạng (Nhà ở riêng lẻ) trong khu vực chỉnh trang (OCT): Đối với công trình nhà ở tại các khu vực dân cư hiện trạng đã ổn định, áp dụng các quy định hiện có về chỉ giới xây dựng của khu vực; Đối với công trình nhà ở tại các khu vực dân cư hiện trạng chịu ảnh hưởng bởi việc mở mới hoặc mở rộng đường hiện trạng: Chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ; Riêng đất ở các tuyến đường dọc bờ sông Như Ý, sông An Cựu, sông Phát Lát đảm bảo hành lang bảo vệ sông ≥ 10,0m so với mép bờ sông Như Ý, sông An Cựu, sông Phát Lát (trường hợp khu vực có đường dọc sông lộ giới ≥ 10,0m được phép xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ).
+ Đối với nhóm nhà ở mới (lô đất xây dựng nhà ở) trong khu vực quy hoạch xây dựng mới (OM): Đối với lô đất xây dựng công trình nhà ở liền kế: Chỉ giới xây dựng lùi ≥ 4,0m so với chỉ giới đường đỏ đối với đường có lộ giới ≥ 13,5m; Chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ đối với đường có lộ giới < 13,5m. Đối với công trình nhà ở kết hợp kinh doanh (shophouse): Chỉ giới xây dựng được trùng chỉ giới đường đỏ (được quy định cụ thể tại đồ án quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị, quy chế quản lý kiến trúc).
- Đối với công trình tôn giáo, tín ngưỡng (TG, TN): Lùi ≥ 6,0m so với chỉ giới đường đỏ. Khuyến khích lùi nhiều hơn so với quy định.
- Đối với công trình di tích (DT): Thực hiện theo quy định quản lý về di sản.
- Đối với các công trình trong khu vực công viên cây xanh sử dụng công cộng (ký hiệu DCX): Lùi ≥ 3,0m so với chỉ giới đường đỏ.
- Đối với các công trình hạ tầng kỹ thuật khác (HTKT), bãi đỗ xe (P): Tùy thuộc vào giải pháp công nghệ, khuyến khích lùi ≥ 3,0m so với chỉ giới đường đỏ; Riêng khu đất bến xe lùi ≥ 6,0m so với chỉ giới đường đỏ.
- Ngoài ra, đối với công trình có chiều cao ≥ 19,0m, ngoài tuân thủ các quy định nêu trên, cần đối chiếu theo Bảng 2.7 - Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN 01: 2021/BXD để xác định chỉ giới xây dựng phù hợp.
l) Chỉ giới xây dựng đối với khe, mương thoát nước và khoảng cách tối thiểu giữa 2 dãy nhà:
- Đối với nhà ở phân lô thuộc khu vực quy hoạch mới: Khi bố trí hành lang kỹ thuật (đất xây dựng mương nước) giữa 2 dãy nhà hoặc công trình, đảm bảo khoảng cách giữa các công trình theo quy chuẩn hiện hành;
- Đối với khu vực hiện trạng có khe, mương thoát nước qua khu dân cư, căn cứ chiều rộng mương để xác định khoảng lùi như sau:
+ Trường hợp < 2,0m: công trình xây dựng cách tim của khe, mương thoát nước 1,0m;
+ Trường hợp ≥ 2,0m và < 2,5m: cho phép trùng so với ranh giới kênh mương;
+ Trường hợp ≥ 2,5m và < 5,0m: lùi ≥ 1,0m so với ranh giới kênh mương;
+ Trường hợp ≥ 5,0m và < 7,5m: lùi ≥ 3,0m so với ranh giới kênh mương;
+ Trường hợp ≥ 7,5m: lùi ≥ 5,0m so với ranh giới kênh mương.
m) Quy định về tầng hầm:
- Tầng hầm được phép xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ (khuyến khích lùi ≥ 01m nhằm bảo vệ kết cấu hạ tầng kỹ thuật đô thị). Riêng đối với lối lên xuống tầng hầm ≥ 3m so với chỉ giới đường đỏ. Riêng đối với công trình nhà ở thấp tầng, tầng hầm phải được xây dựng tuân thủ chỉ giới xây dựng.
Ngoài các quy định nêu trên có quy định quản lý xây dựng được ban hành kèm theo đồ án.
5. Các dự án ưu tiên đầu tư:
- Đầu tư xây dựng hoàn thiện các tuyến giao thông chính kết nối khu trung tâm phía Nam và khu đô thị mới An Vân Dương (đường Bà Triệu, Dương Văn An), đầu tư xây dựng các công trình đầu mối quan trọng (bến xe, trạm xe bus, bãi đỗ xe, trạm xử lý nước thải, trạm bơm, ….), bổ sung các tuyến xe đạp.
- Đầu tư nâng cấp hệ thống hạ tầng kỹ thuật, nạo vét, khơi thông các kênh, mương; chống ngập úng tại các khu vực như khu vực hồ Kiểm Huệ, khu dân cư An Cựu, khơi thông các điểm nghẽn thoát nước tại khu vực Cống Bạc (giáp ranh giữa địa bàn thành phố và thị xã Hương Thủy); chỉnh trang hệ thống cây xanh cảnh quan, mặt nước tại các khu trung tâm và dọc hai bên các dòng sông Như Ý, An Cựu, Phát Lát.
- Đầu tư đầu tư hệ thống bãi đỗ xe, khuyến khích đầu tư bãi xe thông minh tự động và bán tự động; hệ thống công viên, cây xanh kết hợp bãi đỗ xe và trồng cây xanh vỉa hè.
- Đầu tư xây dựng hoàn thiện, bổ sung công trình hạ tầng xã hội như: công trình dịch vụ thương mại, trường học, thiết chế văn hóa,...
- Khai thác các quỹ đất nhà nước đang quản lý để đảm bảo cân đối nguồn lực và đảm bảo hiệu quả đầu tư.”